诚信为本，市场在变，诚信永远不变...
南宫体育投资项目分析通用12篇
例：某投资方案设计年生产能力为10万台，计划项目投产时总投资为1200万元，其中建设投资为1150万元，流动资金为50万元；预计产品价格为39元/台；销售税金及附加为销售收入的10%；年经营成本为140万元；方案寿命期为10年；到期时预计固定资产余值为30万元，基准折现率为10%，试就投资额、单位产品价格、经营成本等影响因素对该投资方案做敏感性分析。
投资估算和概算编制文件参考中国石油天然气集团公司的参数、方法、规定：中国石油天然气集团公司计划［2010］822号文件关于印发《中国石油天然气集团公司建设项目概算编制办法》（试行）的通知。中国石油天然气集团公司中油计［2012］534号文件关于印发《中国石油天然气集团公司建设项目其他费用和相关费用规定》的通知。中国石油天然气集团公司中油计字［2005］519号文件关于印发《石油建设安装工程费用定额》的通知。中国石油天然气股份有限公司油计字［2005］358号文件关于印发《中国石油天然气股份有限公司石油建设安装工程概算指标》（2005版）的通知及相关调整文件中国石油天然气股份有限公司油计［2011］164号文件关于印发《石油建设安装工程概算指标》2011年度调整系数的通知。中国石油天然气集团公司计划［2008］151号文件关于印发《石油建设工程特大型吊装机械使用指导价》的通知。中国石油天然气集团公司中油计［2010］39号文件关于中国石油天然气集团公司固定资产投资项目实施增值税抵扣有关事项的通知。
可研阶段设备材料价格原则上应确定为编制期市场价格水平，主要依据行业规定的价格标准、类似装置采购经验数据、专业网站价格信息、厂家询价等。可研阶段非标设备价格参考2011年1月下发的《石油工程造价管理》中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（静置设备）下浮10%；定型设备价格根据市场询价下浮10%。施工图设计阶段非标设备和定型设备均按订货价计算，结果是可研阶段设备费价格与实际订货价格相当。可研阶段管材价格参考2011年2月下发的《石油工程造价管理》中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（工艺管道）下浮10%；阀门价格参考2010年2月下发的《石油工程造价管理》中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（阀门）；电力电缆价格参考2011年3月下发的《石油工程造价管理》中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（电力电缆）。控制电缆价格参考2011年4月下发的《石油工程造价管理》中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（控制电缆）。施工图设计阶段不锈钢管、碳钢管管材价格在订货价基础上上浮10%，管材价格没有订货价的采用《石油工程造价管理》2013年第2期“中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（工艺管道）”；衬里钢管价格为询价，并另计运杂费。施工图设计阶段工艺阀门的价格在订货价基础上上浮10%，没有订货价的采用《石油工程造价管理》2012年第3期“中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（阀门）”；不足部分阀门价格为询价，并另计取运杂费。施工图设计阶段电力电缆价格采用《石油工程造价管理》2013年第3期“中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（电缆）”；另计取运杂费，不足部分电缆价格为询价。计算结果是施工图阶段实际主材费价格低于可研阶段主材费价格5个百分点。
可研阶段钢结构综合单价12000元／t（含主材、防腐、防火），施工图阶段钢结构综合单价10800元／t（含主材、防腐、防火）；计算结果是施工图阶段钢结构综合吨单价低于可研阶段钢结构综合吨单价10个百分点。可研阶段土建专业按综合大指标计算，办公楼土建专业综合指标4500元／m2（含外墙装饰）；施工图阶段建筑工程应执行工程所在地的概（预）算定额、编制期的地方材料价格、相应的费用定额和规定的计算程序及有关部门各项调整系数计算。施工图阶段办公楼建筑面积25354m2，土建专业投资12000万元，施工图阶段办公楼土建专业综合指标4733元／m2（含外墙装饰）。计算结果是施工图阶段土建专业投资高于可研阶段投资5个百分点。可研阶段设备材料安装费按设备费比例估算；施工图阶段安装工程概算定额执行《中国石油天然气集团公司石油建设安装工程概算指标》（2005版）油计字［2005］358号；施工费用定额执行《石油建设安装工程费用定额》中油计字［2005］519号及关于下发《石油建设安装工程概算指标》2011年度调整系数的通知油计［2011］164号。计算结果是施工图阶段安装费低于可研阶段安装费3个百分点。
某项目超限设备：3台环氧丙烷反应器，重量是513t／台；1台环氧丙烷塔的重量是281t；第一甲醇塔的重量是83t／台；21C001氧气汽提塔的重量是88t；22C004C3精馏塔的重量是162t；22C005C3分离塔的重量是207t；22E001FF蒸发器的重量是87t；52E001蒸汽发生器的重量是92t；针对这些超限设备业主组织施工单位编制施工组织计划，上报业主进行审批；最终现场施工租赁1250t吊车和400t吊车在施工现场2个月，费用550万元。可研阶段估列大型机械进出场及使用费1000万元。大型机械进出场及使用费实际发生费用低于可研阶段费用45个百分点。
可研阶段有空压站装置、施工图阶段将空分制氮装置替代空压站装置。可研阶段循环水装置规模是40000m3／h，施工图阶段循环水装置规模是30000m3／h。可研阶段综合楼建筑面积3320m2、倒班宿舍和食堂建筑面积4520m2；施工图阶段办公楼含倒班宿舍和食堂、地下车库，建筑面积25354m2。
环氧丙烷装置投资经济指标3830元／t；循环水装置可研阶段经济指标1800元／m3，施工图阶段（设备材料均按订货价计算）经济指标1415元／m3；地面火炬经济指标84000元／t；环氧丙烷罐区罐的容积是14024m3、罐体材质是304L，经济指标2147元／m3；甲醇、丙二醇罐区罐的容积是1718m3、罐体材质是304L，经济指标3685元／m3；丙烯、丙烷罐区是球罐，罐的容积是8400m3、球罐材质是09MnNiVDR，经济指标5810元／m3；原料及成品装卸车栈台及泵房鹤位是26个，经济指标是570000元／个；消防水池及泵房经济指标6570元／m3；厂区给排水（地下管网）经济指标是159元／m2；总降变电所投资经济指标是400元／kVA。
企业的投资行为是针对某一特定项目而言的，以项目为投资对象，经过一系列经济行为和营销方法包装项目，以获得更好的经营效益行为。因此，项目投资是为获取未来报酬，利用证券交易、产业升级、区域经济发展、商品物价变化等市场因素，增加企业行业地位，在扩大经营领域的同时，促进企业经济增长。在特定的时间、范围内，任何社会资源都可以被引入企业项目，利用项目和资源间的生产性关系，投资合作方会在短时间内得到高效的综合效益。目前，项目投资已逐渐成为了独立的经济系统，其多元化的效益投资模式使企业在市场竞争中突显出资本优势。
项目融资是扩充企业实体经济资本的一个借贷行为，以实体经济作抵押，获取市场外部资源。作为项目的资金来源，借款方和企业共同享有该项目的经营权南宫体育，项目所带来的经济效益也应按照融资比例进行合理分配。由此可见，信用是企业开展项目融资的主要前提条件，如果企业的信用能力不足，则企业项目融资必然会受到很多威胁和阻挠。现如今，项目融资的影响范围逐渐扩大，上到资源开发项目、制造业项目，下到工艺生产、农业产品联营合作，项目融资已经成为各企业首选的经营合作模式。
融资行为也可称为是一种联营行为，由发起方投资项目、项目公司、贷款方三方构成的资本运营链条，在融入项目建设的过程中，其一切资本决策都是通过多方参与来完成的。从这方面来看，融资和投资估算是紧密相连的，在多方协调下，融资合作方和项目企业会按照项目投资估算值来确定最恰当的合作方案、选择最正确的合作伙伴。
企业项目一般会涵盖多个投资目标，众多短期投资目标之间势必会发生生产矛盾。依靠传统指标来估算项目投资是不科学的，研究技术费用、项目开发费用、生产费用、管理检修费用等，这些经济要素对每个投资目标的影响巨大，投资目标为争夺有限资源，会设置多重利润指标，其复杂程度大，即使财务管理部门的估算能力再强，也会难校准投资数额，完成投资估算工作。
预期的投资估算值往往会高于实际操作成本值，企业为避免项目建设中途因而中断，通常会抬高预算标准，投资估算出来的数额要远大于实际需求。因此，企业投资部门会产生巨大的融资压力，为满足项目投资决策，项目投资经理必须寻求其他融资企业，实现联合运营。但是，标准高的投资估算会失去原始的作用和能力，盲目加大投资资本，会不经意间加大项目的经营、管理约束能力，造成劳务资源、材料资源等成本资源的浪费。
投资估算是企业财务部门对项目投资情况的一种主观判断，在进行数据统计、投资情况预判时，财务人员势必会受主观意念干扰，为得到私有报酬而提高项目成本，或降低预期项目收益等。这种“偏向效应”在项目投资估算中是非常常见的，有意偏向虽然是一种个人行为，但是由于个人行为所造成的项目估算反应其影响意义重大，会干扰企业的项目预算管理。
综上分析可知，融资决策在实际应用时会遇到很多困难，无论是接受融资的项目企业，还是投资企业，都需要谨慎小心，在充分发挥企业内部投资估算作用的基础上，判断融资行为的有效影响。以健全的法律体系和金融市场作为保证，可以规范融资行为审批程序，在法律的维护作用下，项目企业的融资方式会变得更加灵活，参与的企业、监管部门也会逐渐增多。同时，项目企业在融资前期，一定要做好投资估算工作，严格规定各项建设工程的收费价格和成本标准，在多个服务价格标准共同约束的环境下，制定融资计划和投资方案。总之，投资估算和融资一样，都是在变化的环境当中，寻求项目最安全、最保险的建设路径。
无论是政治，还是经济形势，任何政府、企业、个人，面对未来进行投融资等项目决策，不经过数据分析论证就简单的决定会带来巨大的危害，已经渐渐的被人们认同。所以，只要参与社会政治、经济等活动，进行投融资，期望带来一定的经济效益，或者社会效益，就必须加强数据分析工作，对投融资意向进行评估，为决策提供科学的依据。
项目数据分析就是研究将经济学理论用数学模型表示，并应用于项目投资分析的方法论。项目数据分析过程是：提出项目（研究机会）、初步可行性研究（市场、技术、资源、环境研究、效益、风险分析评价）、测算经济效益、评估和决策、可行性研究（市场、技术、资源、环境研究、效益、风险分析评价）、评估和决策、项目实施。
2、越来越多的企业将选择拥有中国项目数据分析师资质的专业人士为他们的项目做出科学、合理的分析，以便正确决策项目；越来越多的风险投资机构把中国项目数据分析师所出具的项目数据分析报告作为其判断项目是否可行及是否值得投资的重要依据；越来越多的企业把中国项目数据分析师课程作为其中高管理层及决策层培训计划的重要内容；越来越多的有志之士把中国项目数据分析师培训内容作为其职业生涯发展中必备的知识体系。
所谓真诚服务，主要是因为投融资报告的价值来自于数据分析师精湛的业务能力，细致的数据搜集能力、阅读能力、分析能力和预测能力。无论是竞争性项目、还是基础性项目，由于数据分析工作时一门边缘科学，需要对真实和翔实的数据进行定量或者是定性分析，需要对国家或者国际政策进行审读，需要对经济形势进行判断，需要对项目所属的行业进行科学的宏观把握，因此，项目数据分析师在搜集相关数据，在分析相关数据时，在阅读国家或者国及政策时，在斟酌行业趋势时，都需要真诚的付出，否则，闭门造车或者移花接木式的投融资报告，只能是危害客户，只能给客户带来更大的风险，而不是丰厚的收益。
所谓真心服务，主要是指项目数据分析师在服务客户时，需要站在客户的角度思考问题。由于项目数据分析师，是从属于某公司，因此从公司利益出发，需要为公司赚取一定的利润，这部分利润就来自于数据分析师所服务的客户。从客户角度思考，实际上客户委托数据分析师针对企业的项目意向而进行的数据分析，实际是希望数据分析师提供的项目方案，不仅是可行的，能够为公司获得预期利益，而且是风险较小的，可以操作实施的投融资报告。
所谓真实服务，就是指数据分析师在进行项目数据分析，通过建立数学模型的方法进行分析并提出具有科学性的、前瞻性的、科学性的、可操作性的投融资项目预测报告时，需要是真实服务。一般来说，客户在提出项目设想时，是充满了憧憬，也具有天真的幻想，那么数据分析师提出的可行性报告如果是刻意逢迎客户的主张，那么对客户来说将是灾难性的打击。
数据分析师在进行投融资项目分析时，一方面，客户的意项是否描述清晰、完整、完全，是非常重要的，它决定了投融资项目报告的起点和方向；另一方面，企业的真实经营状况，也对项目报告具有决定性的意义。因此，企业需要同数据分析师进行诚挚的、真诚的合作，否则，项目数据报告就存在不可预知的、本可避免的巨大风险。
“倍爱康”是由冶金自动化研究院投资兴办的高新技术企业，主营磁分离酶联免疫检测系统等医疗器械和试剂的购销与制造。企业贷款用途为引进加拿大的磁酶免系统。但贷款后对该产品的市场推广未见成效，研发费用又较高，在销售无法取得突破的情况下，使得公司的净利水平偏低。同时，下游各地方医院压款情况严重。虽引入的国外先进技术不如预期般成功，企业仍按时还贷，该项目顺利完结。
项目经济评价包括财务评价和国民经济评价两个部分。财务评价指的是项目经济效益分析，这是投资决策者关心的首要问题。其基本内容包括盈利能力、偿债能力，还有抗风险能力。这里所说的项目财务分析，与一般企业的财务分析有所不同，项目财务分析主要是事前分析，企业的财务分析则主要是重事后分析。项目财务分析是一套预测出来的财务数据，基于一定的经验标准来估算。这种分析是基于项目整个生命周期，因此资金时间价值的动态方法包含其中。
盈利能力评价指标可以分为两大类：一大类是贴现指标，另一大类是非贴现指标。盈利能力分析是项目经济评价中占有突出的地位的分析。这一科学分析将决定项目是否可行。如何做好这一重要标准的分析，十分重要。它需要经济分析师科学编制现金流量表和损益表，综合考虑各项因素，计算出财务内部收益率，计算出财务净现值等指标，依据这些指标判断项目的盈利能力。
具体来说，重点包括以下三个方面：一是盈亏平衡点分析。这一平衡点来自于销售收入和全部成本之间的计算，当销售收入与项目的总成本持平时，意味着项目盈亏平衡；当销售收入高于项目的总成本时，意味着项目实现盈利；当销售收入低于项目的总成本时，意味着项目实现亏损。因此，盈亏平衡点的确定十分重要。二是投资回收期分析。所有的投资都要有一个合理的回收周期。但是，回收周期的确定却存在不同的计算方法。一种是静态投资回收周期算法，一种是动态投资回收周期算法。静态投资回收周期的算法没有考虑资金时间价值，只是计算了全部投资要用多长时间能够实现净收益。而动态投资回收周期算法则考虑了各年的净现金流量，这是一种常用的算法，它按基准收益率折成现值来计算，因此更科学，也更符合现实需要。这样比较起来，静态投资回收周期算法得出的投资回收周期，一般来说是比较短的，很可能因此误导了投资人的决策；而动态投资回收周期算法得出的投资回收周期则比较长一些，因此，从投资人的角度考虑，该项目未必理想。投资回收期就是用这两种方法，通过测算某项目的投资总额，通过测算未来几年内现金净流量，得出投资回收期的长短，在与基准投资期、产品生命周期进行比较后，投资人可以科学确定该项目的风险有多大，是否可以确定投资。
三是敏感性分析。这一分析一般指的是指通过预估当某一不确定变量发生某种程度变化时，如销售量、人工成本、固定性成本和材料成本等的变化，项目投资决策所依据的净现值、投资回收期等指标将相应如何变化，它从定量的角度分析。其实是通过逐一改变相关变量数值的方法，解释关键指标受变动因素影响大小的规律。它可以预测新项目的风险大小，提高分析投资决策指标对不确定因素的敏感程度，也提醒了投资人风险意识，这也是风险评估的重要指标之一。
在实施项目财务分析前，先要做好基础性工作，也就是根据分析的需要，采取各种切实可行的手段，搜集有项目有关的各种数据参数，为下一步的数据预测等工作打好基础。这些相关的数据参数应该既包括国家、地方相关的财政、税收政策等硬性、强制性的规定，也包括相关项目的有关参考数据，还应该包括依据市场调研得来的造价、运营成本数据和项目结束后可能产生的维护成本等数据。
资金时间价值是指等额货币在不同时间点上具有不同的价值，即随着时间的转移，资金会发生增值。资金增值的途径有两个，一是资金投入生产经营取得利润，二是资金存入银行。后者由于存款人推迟消费要得到相当于利息的补偿。两种来源相对应，资金的时间价值有两种表现形式，一是利润，二是利息，它们也可以用利润率和利息率表示。习惯上，人们一般使用资金价值的相对量，即利息率和利润率来衡量资金的时间价值。
投资是指经济主体将一定的资金或者资源投入某项事业，以获得未来经济效益的经济活动，包括直接投资和间接投资。直接投资是直接用于购买固定资产和流动资产形成实物资产的投资，是指投资者将资金直接投入投资项目，形成企业资产，直接进行或参与资产的经营管理。间接投资则是用于购买各种证券形成金融资产的投资。本文指的是形成固定资产的直接投资。项目投资是指为特定目的而进行投资建设，且形成固定资产的建设项目。项目投资一般都具有投资金额大、期限长、风险高等特点，一旦失误，将给投资主体造成莫大的经济损失。因此，投资者和经营者对项目投资的决策过程应予以高度的重视。本文将对项目投资分析中存在的问题以及项目投资的风险进行探讨。
在市场经济条件下，信息对于投资者的重要性是不言而喻的，投资者只有全面掌握投资信息，才能做出正确的投资决策，并有效确定调控方法和手段。获取信息的渠道不畅，不完备甚至是错误的信息，则会使得投资决策缺乏科学性，这可能造成重复建设、影响资金的使用效率和最优投资方案的选择，从而导致投资效率的降低甚至失败。
企业对投资决策问题的重视程度不足以及专业人才的匮乏等是造成项目管理与决策水平低的主要原因。企业的决策层往往缺乏财务、投资、法律等方面的专业知识，缺乏驾驭风险和规避风险的能力，对决策的过程和环节也缺乏认识，往往导致决策失误。此外，由于项目前期调研不充分，项目决策缺乏数据支持，主要依靠经验判断，投资的随意性较大，导致其投资项目风险较高，使得投资失败的风险增加。
企业的发展战略明确了企业未来的发展方向、定位和盈利水平，是企业项目投资的准绳。项目投资须在符合企业总体发展战略的前提下进行，应符合企业未来的发展方向，能够实现企业预期的利润目标。如果项目投资符合企业的总体发展战略，那么企业可以在原有投资的基础上追加投资。若所投资的项目有悖于企业的发展战略，那么即使该项投资能够暂时获利，也可能由于缺少长期资源的支撑而最终导致失败。
投资规模是指项目可行性研究报告中规定的全部设计生产能力、效益或投资总规模，即投资项目设定的正常生产运营年份可能达到的生产能力或使用效益。项目投资规模受国家产业政策、市场需求量、工艺设备、资金和基本投入等因素的限制。理想的投资规模，应是投入少、产出多、能够使企业获得最大盈利、建设与持续生产经营条件均有充分保证的规模。
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
项目评估是指在可行性研究的基础上，根据国家有关部门颁布的政策、法规、方法、参数和条例等，从项目、国民经济和社会的角度出发，由有关部门站在项目的起点，应用技术经济分析的方法对拟建投资项目建设的必要性、建设条件、生产条件、产品市场需求、工程技术、财务效益、经济效益和社会效益等进行全面分析论证，并就该项目是否可行提出相应职业判断的一项工作。项目评估是投资决策的依据、项目实施的前提，是建设程序和决策程序的必要组成部分。
我国项目评估方法萌芽于20世纪50年代。1983年中国投资银行推出了《工业贷款项目评估手册》，对项目评估进行了研究与实践。在我国起到了极好的探索与示范作用。进人新世纪，风险投资在我国己经引起广泛重视，许多院校都做过相关的课题研究。同时。学术界对项目评估的理论和方法进行了热烈的探讨，还有学者对我国风险投资项目的评估指标及投资风险进行了有益的探索。我国学者对风险投资评估的研究还处于一种初步的探索阶段，他们的研究有助于了解在我国的现实条件下的风险投资运营特点，但对微观层面的问题涉及不多。同时国内的风险投资在实践中还处于起步中，目前的主力是政府主导的风险投资公司，存在的问题在项目选择评估中比较侧重于项耳的技术先进性。忽视了其市场前景和产业发展性，缺乏风险投资专业人才。大多数投资公司基本上是站在促进科技成果转化的角度来评估项目，进行项目的投资，对风险投资项目评估缺乏深入量化研究。与国外风险评估相比还存在较大的差距。
风险投资项目的财务评估主要是考察项目的盈利能力、清偿能力和外汇平衡能力，因此，财务评估的目标也就是这三项。盈利能力是反映项目财务效益大小的主要标志。项目的盈利要是指建成投产后所产生的利润和税金等。在项目财务评估中，应当考察拟建项目建成投产后是否有盈利，盈利能力又有多大。是否可以满足项目可行的标准。清偿能力目标主要是指项目自身能够偿还建设投资借款和清偿债务的能力。而外汇平衡目标是指对于产品出口创汇等涉及外汇收支的项目，还应该编制外汇平衡表，把项目的外汇平衡作为财务效益分析的一个目标。
在项目评估中，财务效益分析基本报表是在辅助评价报表基础上分析填列的，集中反映项目盈利能力、清偿能力和财务外汇平衡的主要报表的统称，主要包括利润表、现金流量表、资金来源与运用表、资产负债表及外汇平衡表。在项目评估时，不仅要审查基本报表的格式是否符合规范要求，而且还要审查所填列的数据是否准确。如果格式不符合要求或者数据不准确，则要根据评估人员所估算的财务数据重新编制表格。
财务效益指标包括反映项目盈利能力的指标和反映项目清偿能力的指标。反映项日盈利能力的指标包括静态指标(如投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润和投资回收期等)和动态指标(如财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期等)；反映项目清偿能力的指标包括借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率。对财务效益指标进行分析和评估，一是要审查计算方法是否正确I二是要审查计算结果是否准确。如果计算方法不正确或者计算结果有误差，则需要重新计算。
其中，年利润总额可以选择正常生产年份的年利润总额也可以计算出生产期平均年利润总额，就是用生产期利润总额之和除以生产期。二者之间的选择，要根据项目的生产期长短和年利润总额波动的大小而定。如果项目属于短期项目，生产期比较短，并且各年的利润总额变化较大的话，一般选择生产期的平均年利润总额：如果项目的生产期比较长，年利润总额在生产期这年内也没有较大的变化，那么就可以选择正常生产年份的年利润总额。投资利润率同样要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，以低于相应的标准为准。
公式中的年利税总额，可以选择正常生产年份的年利润总额与销售税金及附加之和，也可以选择生产期平均的年利润总额与销售税金及附加之和。和投资利润率相似，要在两者之中作出选择，应该依据项目生产期长短和利税之和变化程度的大小。计算出的投资利税率同样要与规定的行业标准投资利税率或者行业的平均投资利税率进行比较，如果计算出的投资利税率大于相应的标准，那么认为项目是可行的。
随着我国市场经济的发展，投资主体和投资渠道多元化，银行及信贷机构商业化，经济迅猛发展，外商投资和引进项目增加，在这种新形势下，如何优化资源配置，有效利用资源，提高投资决策水平和效益，是当前我国经济建设中的突出问题。因此，国家要求不论是新建、扩建的投资项目，还是更新改造原有企业项目，都必须进行项目的可行性研究和经济评价。
经济效果评价是投资项目评价的核心内容。为了确保投资决策的正确性和科学性，建立合理的经济效果评价指标体系及正确地运用评价方法是十分重要的。目前在相关的领域所使用的指标体系和评价方法多种多样，哪一种方法更适宜于房地产开发项目，评价结果对于投资决策更有参考意义则成为了经济效果评价中的一个突出问题。技术经济分析中的经济效果评价是对各种投资项目进行经济性评价的核心内容，有较广阔的使用领域，如可广泛应用于新建项目，改扩建项目，技术改造等工程技术项目经济效果的评估，以分析、预测、判断各项目的经济合理性及可行性，并据此对多个项目的优劣进行比较、甄选，因此经济效果评价是项目可行性研究中财务分析及国民经济分析的重要内容。经济效果评价还经常大量应用于对已实施的工程技术项目的经济效果进行评估，以反映其经济效果的现状及水平，并可检验项目在执行过程中，其主要经济指标是否达到预期的效果。因此，为了确保投资决策的正确性和科学性，建立科学、合理的经济效果评价指标体系并正确地运用经济效果评价方法是十分重要的。然而从目前的情况看，寻求一种适宜房地产开发项目的评价方法对提高经济效果评价的正确性和科学性无疑具有重要的现实意义。
政府的政策对房地产行业的影响，主要体现在以下几个方面：首先，政府对土地的开发和使用所做出的计划，直接影响到土地的供应，进而波及房地产业的开发状况；其次，政府所征收的各项税费，最终将进入到房地产的价格里，从而对房地产的销售状况产生影响；再次，政府在发干交易上所制定的政策，还会影响到房地产的流通状况。
尽管房地产行业具备其自身的特点，但是也存在着大量房地产项目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。因此，在项目投资之前要使用与之相适应的投资项目评价方法对其进行评价，使得房地产开发项目可行性研究有力开展。作为投资项目的经济效果分析是指在测算投资项目各项财务数据的基础上，根据国家现行财税制度和市场价格，从项目经济效果的角度出发，分析测算项目的效益和成本，计算评价指标，以考察项目的获利能力，判断投资项目的财务可行性[2]。对投资者而言，项目上马后能否为其实现受益最大化目标做出最大贡献，使他最为关注的问题。因此，搞好投资项目的经济效果分析是投资决策中最为重要的环节。
本文主要考虑三个经济效果的评价指标：净现值、内部报酬率、投资回收期。之所以选取这三个指标是因为不管投资人的偏爱如何，预期的投资收益必须根据数量、质量及时间做出调整。数量指的是扣除所有所得税并且理算了所有财务杠杆而导致的债务后获得的预期的净现金流。时间指的是什么时候可以后的预期的净现金流。质量指的是这些预期值可以实现的把握有多大。
它是把发生在项目寿命周期内不同时间上的净现金流量，按照一定的折现率和统一的基准时间（期初）进行折现，其累计值就是净现值。是衡量项目盈利规模大小的绝对数指标。反映了项目所占用的尚未收回的资金及已收回的资金进行再投资，在除以基准收益率的递增幅度获利之外，在整个项目寿命期内所获收益现值的大小。
从净现值的表现形式上看，一般认为净现值是一个绝对数指标，仅能反映项目的盈利总额，而不能反映项目所用资金的利用效率[3]。但将作为绝对数指标运用时，应注意有别于统计学中所定义的绝对数指标，它有其特殊性。实际上的大小，在项目的其它条件(如投资、收入、年经营费用等)不变的前提下，完全取决于基准收益率的大小，是在一定的基础上所得的一个“余值”，而是收益率指标，是相对数。因此可以说，的大小，不仅反映了项目在寿命期内给国民经济带来的盈利总额，而且也间接反映了资金的年均利用效率。故此可以认为NPV 兼有绝对数指标和相对数指标的双重特性。当用来反映项目经济效益规模的大小时，实际上等于同时使用了两个指标，一个是，一个是，两者不能分开单独使用。同时这两者的数值还可以相互转换，当时，即由所反映的项目盈利能力，全部转换为由所反映的项目盈利规模所表示；而当时，则由NPV 所反映的项目盈利规模又全部转换为由所反映的盈利能力来表示。从这个意义上说，是一个介乎于静态纯收益(时的)所表示的绝对数指标和所表示的相对数指标之间的过渡性指标。以上这一分析也能说明所反映的盈利总额与财务分析中所用的盈利总额指标之间的区别，即财务分析中的盈利总额指标是单纯的绝对数，没有包含有相对数的成份。
上述的经济效果评价指标是从预期的投资收益的数量、质量及时间角度所作的评价，这三个指标没能形成全面的、完善的、既有绝对数指标，又有相对数指标能同时使用的指标体系[4]。如在财务分析、统计核算的指标体系中，可同时使用利润总额(绝对数)和与之相对应的利润率(相对数)，以综合反映某一经济活动的盈利规模和盈利能力(效率)。因此，把指标进行优化，使其不仅能够投资收益的数量、质量及时间，而且能够形成既有绝对数指标，又有相对数指标能同时使用的指标体系。
合理地确定基准收益率是一个十分重要而又相当困难的问题，它不仅取决于资金来源的构成和未来的投资机会，还要考虑投资项目的风险和通货膨胀(紧缩)等因素的影响。在实际投资决策中，一般以在考虑到借贷资金成本，全部资金加权平均成本，项目投资的机会成本，投资风险补偿等因素的情况下所确定的最低希望收益率作为基准收益率，而一旦基准收益率确定以后，用此标准统一衡量单个项目是否可行及多个互斥方案哪个更优则应是公平合理的[5]。一般而言，投资收益率最低就是银行利率，银行利率相当于货币的时间价值，也就是进行投资的最低机会成本，最初测试折现率时，宜采用当时一年期银行的存款利率。
经济效果评价指标有多种，可从不同的角度反映投资项目的经济性。这些指标大体可以分为两大类：一类是价值型，反映效益规模的指标，如净现值、净年值等；另一类是反映投资利用效率的指标，如投资收益率、内部收益率等。由于这两类指标是从不同的角度考察项目的经济性，所以要正确、全面地评价投资项目的经济效果，应同时使用两类指标，有助于各种评价指标之间的互相补充。
在技术经济分析的经济效果评价指标中，一般认为净现值指标可反映项目盈利规模，但没有与之对应并能够同时使用的能反映项目盈利效率的相对数指标[6]。虽然内部收益率和净现值率是两个相对数指标，但前者是当净现值为零时的相对数，即要出现净现值指标，便不能计算内部收益率，要计算内部收益率，净现值便为零，两者不能同时使用；净现值率虽然能与净现值同时计算出来并同时使用，但净现值率并没有反映出项目盈利能力的全部，同时净现值率的经济内涵也与在计算净现值中所使用的另一个反映项目盈利能力的相对数指标，即基准收益率和财务上所使用的反映项目盈利能力的指标投资利润率有区别，这就大大降低了净现值率指标的使用价值。
3．与之间存在着一定的数学关系，可以证明：当项目可行时，。因此完全可以用R 来替代作为判断项目是否可行及项目优劣比较的指标，项目可行的必要条件为，此时必然有，当然也有，因而使用这套评价指标，不仅不会对技术经济中经济效果现有的评价原则等产生什么影响，而且能提高其判断的准确性，同时没有上述所存在的那些问题。
随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。该项目用地属于中国水产总公司北京朝阳冷库，原为仓库用地，为五、六十年代计划经济条件下的产物。随着北京的发展，该仓库区的功能已逐渐丧失，大部分仓库用地已经或正在进行开发建设，形成一些规模的住宅区。本项目用地一直处于闲置状态，用地内建筑为一些底层办公楼、冷库以及一些辅助用房，该公司拟将用地进行住宅开发。
拟建“某居住区”位于朝阳区石佛营，占地11793 平方米。地块北面为北京市朝阳区副食品批发总公司库区，南面为北京红星酿酒集团公司仓库，东临京包铁路线，西临石佛营小区三期工程。该项目用地西距东四环桥约1100 米。该项目总占地面积约为1.18 公顷，其中东侧约有0.18公顷为城市绿化用地。
严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于2002 年1 月初开始一期工程拆迁及整个项目规划设计和前期准备工作，2002年3 月底进行规划设计方案比选，2002 年10 月初开始第一期基础工程，2002 年4 月起就可进行市场推广和销售。第二期工程于2004 年4 月初开始启动，第三期工程从2006 年4 月启动。整个住宅小区的开发建设于2008 年3 月完成，2008 年9 月底销售完毕。
本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前四年期间的全部销售收入均用于项目投资。因此，售价与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台，预期售价将会有所变动，但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大的回落；若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。
因为经济评价是从资源优化配置的角度来评价项目的经济可行性，而国家审批项目的目的就是要确保社会经济资源能够得到合理的配置。从这一角度看，对项目的资源配置是否合理进行评价，即经济评价是非常重要的项目评价工作，尤其是国家投资建设的项目，利用国家资源和国有经济投资的项目，更应重视经济评价工作，以确保资源的优化配置。
电力项目投资风险主要指电力项目投资全程中存在着终止或者失败的可能性。其失败的原因存在多方面的原因，比如电力项目自身问题、管理运营水平不到位，技术不过关以及其他外部的复杂因素，这些都会增加电力项目的投资风险，并极大地危及投资的成败。随着新一轮改革风暴的到来，众多行业迎来的改革的春风，因而电力行业也步入改革的轨道，电力行业体制加大改革力度，并逐渐放宽准入渠道和降低准入门槛，极大激发了市场的活力，让一大批新的投资人和投资企业参与电力项目的投资。然而这也是一把双刃剑，激发活力的同时，电力投资风险的也在逐步提升，所以本文根据这一背景，加大研究深度，深入解析电力项目投资的主要风险，针对有关方面的问题，提出诸多利好的举措，从而更好对投资风险进行管控。
风险从来不是空穴来风的，社会和民众对电力的安全稳定给予极大关注，这无形中要求电力项目的投资风险的管理是要严谨的，必须从严地进行实事求是的调查，从中发现问题，并凝聚智慧和共识，深入剖析电力项目投资风险可能存在的各种问题，不能大意，并以大战略的角度，以科学有效的理论与方法，提出针对性的解决方案或者有关举措，用来降低或者化解投资风险，从而保证电力项目的有效落实。
当下电力行业的投资风险从不同的角度分析，有着不同的类型，本文归纳分析后，将这些类型主要分为三大类，分别为技术风险，市场风险，管理风险。而投资风险从来不是单一因素构成，它的来源众多，但是仔细想来，归纳统一后发现，本文认为这投资风险主要有三个来源，分别为外部环境、电力项目本身和人的因素。一是外部环境，主要体现在环境的综合复杂性，中国的经济虽然是世界经济发展的主要引擎，但是目前国内消费不足，投资与出口的效果不大，同时加上创新能力的不足，因而增加乏力，国家正在实施创新驱动发展战略，因此国家目前正处于转型发展期间，另外世界经济总体形势也不容乐观，在这种内外增长乏力情况，中国自身的经济发展也在下滑，进入新常态，因而国家也正在进行相关政策的调整，这些政策调整也影响着市场需求变化，因而电力行业的投资环境是处在变化中，这种不确定性极大加大了投资风险；二是电力项目立项本身的问题，客观来看，电力项目本身对相关设备与技术有着严格的要求，资金需求量较大，这些财力和物力需要持续稳定的供应，否则，项目会面临失败和终止的可能性。三是人的因素，主要是设计建设和管理运营人员各种不确定性，也会对电力项目投资带来风险。
（一）开发阶段的风险管控在开发阶段，风险的管控做到有序进行，首先构建风险诊断小组，有专业人员组成，整个团队共同分工合作，评估与诊断并使风险诊断项目风险，其次发挥风险诊断小组的领导作用，整体分析项目的可行性以及施工和经营的运作，诊断其中每个环节可能发生的问题；再次，参考诊断小组意见后，充分评估施工技术以环境影响的后果后，进而对整个结论进行科学规划，并邀请专家参与评估，召开总会议，进行决策，最后按照决策，分析比较所有项目的成本，拟定详细地计划，从而更好规避有关风向。
（二）建设阶段的风险管理强化在建设阶段，要做好的是风险的预防、控制和转移。详细来讲，一是预防和控制风险，事先做好项目的可行性分析，制定科学施工与组织的方案，做好实事求生产与技术的评估，及时解决漏洞和相关问题，并在资金与材料设备做出充分准备后，严格施工，保证工程质量。其次是转移风险，通过竞标的渠道，优选资历丰富和信誉口碑良好的承包商承接项目，同时，将施工难度较大的部分分包给分包商，这也可以相对减轻风险的压力，最后，购买保险，对危险系数较高的施工部分采取投保的方式，预防意外事故，进而转移风险，较少损失。
（三）经营阶段的风险管理的强化对于建成后的运营阶段，也不能忽视，这一阶段同样重要。首先应该防范风险，制定完善的计划或者方案，根据各个环节的不同需求，调整有关规定，并确保设备达标，技术过硬，管理科学，市场前景较好，从而保障电力项目投资获得良好的经济效益和社会效益，其次国家有关负责部门可成立统一管理的综合管理单位或者组织，做好监督与监察，并且分离发电厂和电管的统一管理，破除垄断渠道，降低市场准入门槛，尊重市场运行规律，让更多企业参与其中，使资源得到充分开发和利用，同时也能更好的做到广大社会群众的参与和社会监督，使得发展的红利让社会共享，并让电力项目投资与监管做到公平与公正，风险管理得到强化。
电力行业也步入改革的轨道，电力行业体制加大改革力度，极大激发了市场的活力，然而在激发活力的同时，电力投资风险的也在逐步提升，在投资风险的管控和降低方面，本文溯本探源，侧重从技术、市场和管理三方面探讨与剖析电力项目投资风险的主要来源，并从同时从电力项目开发、建设与经营三个阶段着手，综合分析，提出解决之策，以适应快速发展的市场经济，从而提高企业的投资风险能力，改善社会的建设面貌，为建设和谐社会与美丽中国做出新的贡献！
房地产项目投资具有投资额大、风险高、回报周期长等众多特点，一个房地产项目成功与否很大程度取决于投资的准确性。目前我国大中城市已出现房价下降现象，许多高价地块在市场上已经出现亏本现象，这便导致房企盈利水平下降，有些出现亏损。房地产市场的调控也使得房企资金链紧张，有些断臂求生，有的只能被兼并或重组。
本轮房地产市场宏观调控自2010年4月开始已经持续了接近两年时间，近一轮的宏观调控目的主要有以下几点内容：①阻止房地产市场投资、投机需求，增加普通住宅有效供给；②降低房地产价格，使得住房价格合理化。为此出台了关于限购、保障房建设、差异化信贷、供地管理等多方面调控政策。此外，2011年1月28日，上海、重庆不约而同地出台了房产税征收管理细则。整体看来，我国近阶段的房地产调控政策越来越严，包括限购、限贷等政策对投资及投机打击较大，加上房产税的开征，预计未来我国投资和投机性需求会越来越小，住宅回归第一属性――居住也越来越近。
1.1 普通住宅、商业地产受调控影响相对较小 以往市场上豪宅、别墅等非普通住宅的品牌及单个项目利润均优于普通住宅，但调控后，这一现象得到了扭转。从目前各房企的市场表现来看，差距越来越大。万科、恒大、万达等房企在本轮调控下表现相对平稳。原因在于我国的房地产调控主要目的是为了保障普通居民的住房需求，因此普通住宅受到调控政策影响相对较小。持有型的商业物业主要依赖租金回报，对市场调控敏感性较低，因此商业物业也是规避调控的一种较好选择。
1.2 自住型为主的城市市场受到调控影响较小 以往自住型城市房价上涨缺乏动力，而投资、投机型城市一年内翻番都有可能，但是调控后这一现象也得到了改变。据三亚市房地产交易管理所在2011年春节期间和6月底的两次调查显示，三亚市商品住房空置率高达近85%，而三亚湾、大东海等海景资源稀缺片区商品住房空置率达到95%左右。三亚为典型的房地产投资型城市，其房价也在2009年随着海南国际旅游岛规划的批复而得到极大的飙升，但是随着这一轮的宏观调控实施，目前整个海南的房地产市场已经出现量价齐跌的现象。
1.3 保障房在住房市场中的比例逐渐提高 2011年3月，国务院总理在十一届全国人大四次会议的《政府工作报告》中提出，2011年要开工建设保障性住房、棚户区改造住房1000万套；在“十二五”纲要中，规划未来5年将新建3600万套保障房。以如此之大的力度推进住房保障，反映出住房保障在当前社会发展中的重大意义及中央对此项工作的空前重视！保障性住房的大力推进，不仅是解决住房困难群体居住问题的重要措施，也是建立完善科学合理的住房供应体系的必然要求。
根据项目以销售定产原则，综合施工周期以及土地证获取时间、设计时间节点等综合考虑，预计2013年3月取得土地证，一期2013年4月开工建设，2013年11月预计可以开始具备销售条件，一期将于2014年完成主体封顶，2015年9月完成交付；二期开工时间预计安排为2014年4月南宫体育，项目与2014年11月领取预售许可证，2015年6月主体封顶并于2016年9月实现交付。
3.1 项目资金平衡情况 项目2012年需要注册资金4亿元，股东借款8亿元，其中注册资金不产生资本化利息，而股东借款需要项目公司支付资本化利息。2013年，项目股东上半年需要提供4亿元借款，下半年项目可以通过房地产开发贷或者信托等方式融资9亿元，并且项目可以是吸纳销售收入6.8亿元的回款，并归还股东12亿元的借款；2014年项目可实现销售回款9.18亿元，支付成本及偿还银行贷款共计9.5亿元；2015年项目预计销售回笼10.9亿元，项目支出工程成本及偿还银行贷款共计约7.56亿元；2016年预计销售收入为8.23亿元，项目还注册资金及工程成本约为8.01亿元；最终项目盈余4.71亿元。
3.2 项目静态效益分析 通过对项目的开发，预计项目整体销售总额为351331万元，土地成本为1477661万元，工程成本为81420万元，营销费用7027万元，管理费用4050万元，资本化利息及财务费用约为17619万元，房地产各项税为30214万元，项目经过投资开发后，可以实现税前利润63339万元，应缴纳所得税15835万元，税后利润为47505万元。项目销售净利率为13.52%，投资净利率为18.43%。
4.3 通过对杭州BY项目房地产市场需求的调查，价格的预测以及结合当前杭州房地产投资成本的估算，运用投资测算模型对该项目进行分析，可以发现在8万m2土地上造224000m2的计容建面，通过合理的定位等，需要投资25.8亿元，项目利润为4.71亿元，项目销售净利率为13.41%，全投资内部收益率为18.73%，自有资金内部收益率为29.94%。
2.技术风险。投资项目的技术风险是指所采用的工艺技术发生重大变化时，项目目标的实现受到影响，导致产能降低，成本增加，或产品质量不达标等。拟采用的技术方案对项目的投资、投产后的生产成本、今后的经济效益和社会效益，以及项目的生存和竞争能力都会产生重大影响。在投资决策阶段，应高度重视技术先进性、可靠性、适用性和经济性的评价。
2.认真组织项目可行性研究。项目的可行性研究是投资项目决策阶段的主要成果之一，也是企业决策层做出准确决策的主要依据。项目的可行性研究必须坚持市场和效益、科学决策、民主决策、风险责任等原则。可以委托有资质的第三方咨询评估机构对投资项目从建设必要性、市场、技术、工艺、设备、人才、资金筹措等多方面进行公正客观的论证，分析各种风险产生的源头，防范投资决策风险。
3.做好项目评审与决策。项目评审与决策的主要管控措施：一是企业应当组织专家评审组对项目的可行性研究报告进行评审，或委托具有资质的咨询机构进行独立评审。二是在项目评审中，要对项目投资方案、投资规模、资金筹措、生产规模、布局选址、技术、安全、环境保护等各方面情况的真实性和可靠性进行核实，特别是要对经济技术可行性进行深入分析和全面论证。三是企业应当建立和完善投资决策程序，按照规定的权限和程序对工程项目进行决策，重大工程项目应当报经董事会或者类似决策机构集体审议批准，决策过程必须有完整的书面记录，并实行决策责任追究制度。
